地产股午后进一步走强,荣安地产、新华联、渝开发拉升封涨停板,泰禾集团、黑牡丹此前已涨停,招商蛇口和新城控股涨超5%,保利发展涨4%,万科A涨超2%,中交地产、中洲控股、金科股份、广宇集团等跟涨。
地产股走强原因是什么?多地首套房首付比例降至20%!
自菏泽降低首套房首付比例之后,2月18日,上海证券报报道称,重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。
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对此,重庆、江西赣州当地的中介人员向澎湃新闻表示,目前其首套房首付比例确实已降至20%。
重庆当地中介表示,“今年春节后,收到银行通知,购房者满足1年社保要求,购买首套房首付比例降为20%。”
江西赣州当地中介人员表示,“赣州目前首套房可以两成贷款。从去年下半年已开始执行。”
据业内透露,此轮调整城市均为非“限购”城市,是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。
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中信证券分析称,首付比例下降是按揭贷款额度充足的反映。根据2016年2月中国人民银行的要求,在非限购城市,首套首付比例最低为25%,各地可向下浮动5个百分点,这个规定至今并没有在中央层面废止。当然,按揭贷款发放的实际首付要求,则在2017年之后明显上升。银行体系的按揭贷款额度持续少于按揭贷款需求,这也使得银行持续提价,并可以要求更高的首付比例。目前按揭贷款利率远高于LPR,我们预计未来按揭贷款额度充足,房价下降压力较大的地方,自住型需求按揭贷款首付比例有望下降,针对自住需求的按揭贷款定价水平有望下降。
预计地方层面需求侧托底政策还将持续出台。我们认为,房地产政策中,需求侧属于地方政府因城施策的范畴。需求侧政策包括针对特定人群比如进城务工人员、新就业大学生等新市民的购房补贴等、住房交易税费的减免、首付比例的调整、首套房标准的优化、公积金贷款额度提升等。分区域看,我们相信越低线城市的需求侧支持政策越值得期待,而在高线城市需求侧政策很容易引发房价上涨,预计将会比较谨慎。
市场仍延续弱势,期待三月后基本面改观。2022年1月,我们跟踪的样本城市销售套数同比下降31.9%,二手同比下降33.6%,18家开发企业销售额为同比下降41.2%。我们认为,随着需求侧政策发力,尤其是按揭贷款额度充裕和利率下行,三月份之后销售情况有望见底回稳,房地产景气指标有望回升。
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多地首套房首付比例降至20%释放了哪些信号?
有利于释放刚需购房
目前来看,已有重庆、赣州、菏泽等三个城市被曝下调首付比例至20%。其中,菏泽房价降幅较大,房天下数据显示,菏泽2月二手房参考均价为5514元/平米,环比下跌9.11%,同比下跌8.99%,1月新房成交均价则为6411元/平米,环比上月下跌0.87%。
中原地产首席分析师张大伟表示,菏泽位于两省交界处,地理位置优越,但是经济发展一般,且楼市库存量大,在售二手房房源较多,从房价走势来看,当地楼市从2021年8月份开始,成交价格一路下滑,从最高点的7098元/平米降至当年12月份的6467元/平米。
根据诸葛找房数据研究中心监测的数据,菏泽市新房成交量自2021年4月开始呈现持续回落态势,到9月份降至2021年单月新低,成交套数为987套,同比下降62.7%,环比下降49.3%。10月份成交量有所回升,11月到12月持续回落。
有银行业人士表示,菏泽棚户区改造力度很大,大拆大建后,楼市总体供大于求,2017年后房价基本不动了,也就6000多,成交萎靡。降低首付后,刚需可以买,但投资价值不大。
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重庆、赣州的房价则相对稳定,统计局数据显示,2021年7~9月,重庆新房环比上涨0.7%、0.8%、0.1%,10月持平,11月环比下降0.2%,12月环比上涨0.3%;赣州2021年7、8月份新房价格环比下降0.1%、0.1%,9月持平,10~11月份价格环比下降0.3%、0.1%,12月价格环比上涨0.4%。
不过很多地方交易并不活跃,以重庆为例,诸葛找房数据研究中心监测数据显示,自2021年6月起持续回落,到11月份降至年内新低,成交套数为7105套,同比下降59.3%,环比下降12.3%,到2022年1月份,降温行情仍未见好转。
整体而言,降低首付比例有利于改变当地楼市交易长期低迷的情况,合理释放刚需,对于改善市场情绪、提振当地房地产市场信心具有积极意义。